Contrato de Promessa Compra e Venda

A decisão de comprar um imóvel, é uma jornada com vários passos e alguns deles são demasiado importantes para serem negligenciados.

Após todo o processo de pesquisa de imóveis para cumprir os seus desejos e objetivos, que normalmente envolve uma extensa procura e várias visitas, encontrado o imóvel pretendido, é o momento de apresentar uma proposta.

Com a democratização dos preços veiculados na internet, os preços dos imóveis encontram-se menos especulados e mais próximos do valor final.

Ao apresentar uma proposta tenha em consideração esse aspeto e seja objetivo.

Não procure entrar num ping-pong de várias propostas, perdendo tempo e criando desgaste de todos os intervenientes no processo, com o risco de perder a oportunidade de fazer um bom negócio, ao tentar fazer o melhor negócio de sempre.

Com a sua proposta aceite, o próximo passo será a celebração de um contrato em que o vendedor promete vender ao comprador, e este, promete comprar, nas condições e pelos valores acordados na negociação. 

A celebração deste contrato, que traz à luz jurídica o acordo e negociação é denominado de forma comum de CPCV - Contrato de Promessa de Compra e Venda.

O que é o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)?

O Contrato de Promessa de Compra e Venda - (CPCV) é um documento escrito, com valor jurídico (artigo 410.º do Código Civil) que formaliza a intenção de compra e venda de um determinado bem imóvel, salvaguardando os direitos entre quem promete vender (promitente vendedor) e por quem promete comprar (promitente comprador).

Em que situações devo fazer um CPCV de um bem imóvel?

O Contrato de Promessa Compra e Venda, é um documento que celebra um acordo entre os intervenientes, com determinadas condições, que confere segurança e garante a ambas as partes um compromisso de negócio de compra e venda, conferindo ao imóvel o estado de reservado.

É também através do CPCV que se providenciam garantias sobre o sinal pago pelo comprador e que no interesse de ambas as partes, se protege o negócio de forma a que este chegue ao fim sem percalços.

O que deve constar num CPCV? 

• Identificação dos intervenientes no negócio - com a identificação de quem vende e de quem compra.
• Identificação do imóvel;

• Preço do imóvel 
• Forma de pagamento;
• Indicação do valor dado como sinal;

• Data da previsão para a realização da escritura, normalmente entre 60 a 90 dias desde a data do assinatura do CPCV
• Identificação de sanções a aplicar ao comprador ou vendedor em caso de incumprimento.
• Deveres e obrigações de quem vende e de quem compra.
• Garantir que o imóvel está livre de quaisquer ónus e encargos;
• Assegurar que o imóvel cumpre as necessárias condições de habitualidade;
• Equipamentos/eletrodomésticos e outros bens incluídos (se aplicável).

Vantagens de assinar um CPCV

São várias as vantagens tanto para o vendedor como para o comprador, assinar um Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Para além de permitir vincular e formalizar um negócio rapidamente, entre quem quer vender e comprar, também concede um conjunto de garantias e segurança ao negócio, permitindo que:

• A reserva do imóvel seja formalizada com forma legal;
• Exista segurança jurídica, em caso de incumprimento
• Garante a formalização do negócio no prazo acordado;
• Vincula os intervenientes na concretização efetiva do negócio, evitando desistências e decisões tomadas de ânimo leve, conferindo maior seriedade e maturidade em todo o processo.

Garantir o negócio e gerir tempo até à escritura.

Outra das vantagens do CPCV é o de funcionar como um processo de instrução e preparatório da escritura, desencadeando-se vários processos de reunião de diversa documentação obrigatória para a realização do contrato definitivo - Escritura.

Nem sempre os proprietários e compradores, tem toda a documentação atualizada e original para apresentar no ato da escritura, sendo por vezes necessário a obtenção de documentos junto de entidades como Câmara Municipal, Conservatórias, Autoridade Tributária, Condomínio, entre outras.

Também é comum a existência de constrangimentos para a obtenção de disponibilidade dos montantes para o pagamento total do imóvel, seja pela necessidade de obtenção de um empréstimo bancário, seja pela necessidade obter disponibilidade dos montantes necessários para a emissão de cheques bancários, transferências, ou Distrate Bancário.

Para além das questões sobre:

• Regularização ou atualização de documentação necessárias para escritura
• Resposta sobre a aprovação do crédito habitação ou outras operações bancárias

Existem ainda outros fatores, em que o CPCV traz vantagens até que seja possível realizar a escritura, nomeadamente:

• Conclusão de obras no imóvel;
• Conclusão da construção do imóvel;
• Quando é necessário vender um imóvel existente para concluir a compra do novo imóvel; 
• Para salvaguardar o cancelamento de ónus ou encargos que possam existir sobre o imóvel.

Cuidados a ter antes de assinar o CPCV

O CPCV deve ser elaborado e revisto por um advogado ou solicitador, para garantir que contém todos os elementos necessários e que está dentro dos trâmites legais, para conferir total segurança no negócio, tanto na perspetiva do comprador como do vendedor.

É importante estar atento aos seguintes pontos antes de assinar o contrato:

• Verificar previamente toda a documentação relativa ao imóvel, nomeadamente:

• Caderneta Predial Urbana;
• Certidão Predial Permanente;
• Licença de utilização;
• Certificado energético do imóvel;
• Ficha Técnica da Habitação (quando aplicável);

• Comunicação sobre direitos de preferência, dependendo do tipo de imóvel;
• Confirmação de todos os dados sobre:

• identificação dos intervenientes,
• identificação do imóvel
• Validação do preço do imóvel
• Formas e prazos de pagamento, incluindo o sinal a ser entregue;
• O prazo máximo para celebração da escritura - que é em média de 90 dias.

• Quando o imóvel está inserido num condomínio, deve-se obter uma declaração de não dívida e verificar últimas deliberações existem por parte da Assembleia de Condóminos através da consulta de Atas.
• Confirmação do valor das despesas decorrentes da aquisição do imóvel, como impostos, nomeadamente IMT e Imposto de selo e escritura.
• Existência de cláusulas de incumprimento do contrato, caso contrário, aplica-se o regime geral do artigo 442.º do C.C.

• (no caso de incumprimento por parte do promitente vendedor, este terá que devolver o sinal em dobro ao promitente comprador. Se o incumprimento surgir por parte do promitente comprador, este perde o sinal dado aquando da celebração do CPCV).

• Outra questão pertinente é o reconhecimento das assinaturas, que embora as partes possam prescindir, é recomendável que seja feito, especialmente se não estiver a ser mediado por uma imobiliária.

CPCV condicionado

Em situações específicas, os Contratos de Promessa de Compra e Venda, podem estar condicionados, isto é, a promessa de comprar ou vender só terá efeito, caso se cumpram um conjunto de pressupostos e condições que resultam da negociação.

Desta forma, permite a ambas as partes, mediante o acordo e condições escritas retroceder na intenção, e anular o contrato, por via de não se terem cumprido determinados pressupostos.

Trata-se de um processo que poderá implicar um conjunto de pressupostos jurídicos, legais e fiscais, pelo que, caso haja necessidade de condicionar um negócio em sede de Contrato de Promessa de Compra e Venda, deve estar sob a supervisão de um advogado ou solicitador.

Existem muitas outras questões no domínio dos contratos de promessa de compra e venda, na mesma relevantes para a realização de negócios com segurança. Caso tenha dúvidas - contacte-nos!

Na Urban Ready teremos todo o gosto em ajudar a esclarecer.