CANCELAMENTO DE HIPOTECA ATRAVÉS DE PROTOCOLO APB E DISTRATE BANCÁRIO – Qual a diferença?

Para melhor se entender estes vários conceitos, é importante clarificar o que é uma Hipoteca.

Hipoteca

Hipoteca, ou "dar como empenho", é uma garantia real extrajudicial e incide sobre bens imóveis ou equiparados que pertençam ao devedor ou a terceiros.

Conforme o artigo 686.º do Código Civil:

“1. A hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis, ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro, com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo.”

“2. A obrigação garantida pela hipoteca pode ser futura ou condicional.”

A hipoteca deve ser registada, sob pena de não produzir efeitos, mesmo em relação às partes.

(Artigo 687.º do código Civil)

Diz ainda o artigo 688.º do Código Civil, que

1- Só podem ser hipotecados:

a) Os prédios rústicos e urbanos;

b) O domínio direto e o domínio útil dos bens enfitêuticos;

“convenção pela qual o proprietário de um prédio transfere para outrem o domínio útil desse prédio contra o pagamento de uma renda anual ou foro; aforamento; emprazamento”

c) O direito de superfície;

d) O direito resultante de concessões em bens do domínio público, observadas as disposições legais relativas à transmissão dos direitos concedidos;

e) O usufruto das coisas e direitos constantes das alíneas anteriores;

f) As coisas móveis que, para este efeito, sejam por lei equiparadas às coisas imóveis.

2 - As partes de um prédio suscetíveis de propriedade autónoma sem perda da sua natureza imobiliária podem ser hipotecadas separadamente.

Após este enquadramento, podemos também referir que uma hipoteca é

- Uma garantia constituída a favor de um credor: podendo este ser um particular, entidade ou organização e que muitas, é uma Instituição Bancária;

- Essa garantia confere o direito ao credor, de este ser pago pelo valor da coisa que está a hipotecar: que no caso do crédito de habitação, refere-se a uma coisa imóvel;

- Essa coisa imóvel, pode pertencer a um ou mais devedores, e inclusivamente a terceiros (algo comum em créditos multiopções);

- Pode existir privilégios especiais ou de propriedade de registo numa hipoteca, permitindo a existência de um credor que goze de preferência sobre os demais credores.

Na maioria dos créditos à habitação é convencionada uma hipoteca, que constitui uma garantia real, normalmente incidindo sobre o imóvel adquirido.

Esta hipoteca é o que permite ao credor (Banco), em caso de incumprimento, a realização coativa do crédito atribuído através do produto da venda do bem, após a respetiva execução, penhora e venda judicial.

Dos 3 tipos de hipotecas existentes - legais, judiciais ou voluntárias, iremos considerar as hipotecas voluntárias, constituídas a favor das Instituições Bancárias

Protocolo APB

• O Protocolo APB, (da Associação Portuguesa de Bancos), é um acordo entre quase todos os Bancos, visando a simplificação do processo de cancelamento de hipotecas.

Como se trata de um processo entre bancos, significa que apenas pode ser utilizado se a hipoteca estiver constituída a favor de Banco diferente daquele que irá financiar a aquisição.

Exemplo: se a hipoteca sobre o imóvel estiver registada a favor do BANCO A, e o comprador procurar financiamento junto deste Banco, independentemente do balcão, o cancelamento da hipoteca terá de ser através de distrate, porque se trata do mesmo Banco.

• Sendo possível optar pelo cancelamento ao abrigo do Protocolo APB, O VENDEDOR tem de se deslocar ao Banco a favor do qual se encontra constituída a hipoteca, e solicitar o Termo de Autorização, que tem de ser assinado e carimbado por esse Banco.
• Com esse Termo de Autorização, o VENDEDOR deve entregá-lo ao COMPRADOR, e este deve entregá-lo no seu Banco, que irá financiar a aquisição.
• Transferências de Crédito - Caso se trate de uma transferência de crédito deverá ser mesma pessoa a contactar ambos os Bancos.
• Após a entrega do Termo de Autorização, o Banco financiador solicitará ao Banco a favor do qual se encontra constituída a hipoteca, o seu cancelamento, com efeito a partir do dia que vier a ser acordada a escritura.

Exemplo: se a hipoteca sobre o imóvel estiver registada a favor do BANCO A, e o comprador procurar financiamento junto do BANCO B (ou transferir um crédito que tem no BANCO A para o BANCO B), o BANCO B irá proceder ao pedido de SWIFT ao BANCO A.

• Ao abrigo dos procedimentos do PROTOCOLO APB, após a assinatura do CPCV e antes da realização do contrato definitivo  - a escritura, o Banco a favor do qual se encontra constituída a hipoteca envia internamente uma mensagem (designada por mensagem swift) ao Banco financiador.

Esta mensagem contém um código para consulta eletrónica do termo de cancelamento da hipoteca, que será utilizado na formalização do ato.

Através do mesmo processo, os bancos comunicam entre si o valor em dívida e que terá de ser liquidado no dia da escritura.

NOTAS IMPORTANTES:

Uma das vantagens do PROTOCOLO APB, para além da agilidade, é também em termos processuais, nomeadamente sobre a comunicação da data exata da escritura.

1. A data indicada para a formalização do ato que resulta deste processo, é meramente INDICATIVA, contrariamente à data que é indicada no pedido de distrate.
2. Existe sempre a necessidade de respeitar 10 dias úteis de antecedência, para o pedido de SWIFT entre bancos.
3. Existem alguns Bancos que, apenas aceitam o pedido de cancelamento da hipoteca, ao abrigo do PROTOCOLO APB.
4. Nem todos os Bancos aderiram ao PROTOCOLO APB.

Distrate de Hipoteca

Em que consiste o distrate de hipoteca:

O distrate de hipoteca ocorre quando a dívida relativa a um crédito de habitação é totalmente paga, sendo necessário que o Banco emita um documento a declarar que essa hipoteca, que servia de garantia, se extinguiu e que a dívida do crédito à habitação também esse deixou de existir.

O passo seguinte será a entrega desse documento na Conservatória do Registo Predial respetiva para que se proceda ao cancelamento do registo da hipoteca.

O pedido de distrate de hipoteca deve ser solicitado com 10 dias de antecedência da escritura.

Venda de imóvel onerado com hipoteca:

É muito habitual, pretender-se vender um imóvel ainda com divida ao banco e também com hipoteca.

O dinheiro proveniente da venda do imóvel, servirá também para realizar o pagamento integral da dívida.

Nestas situações, muito comuns nas transações imobiliárias, o pedido de registo de cancelamento de hipoteca (distrate de hipoteca) deve ser acompanhado do pedido de registo de aquisição por compra e venda desse imóvel e (eventual) constituição de uma nova hipoteca.

Nestes casos, em termos de linha de tempo, apesar de momentos distintos, as alterações de registos, estes podem ser realizados sequencialmente e no mesmo do ato notarial, juntamente com a escritura e do qual se procederá ao seu registo posterior nas devidas entidades, isto é, tanto ao nível do Registo Predial, como na atualização para efeitos tributários, através guias de pagamento de IMT (imposto municipal sobre transmissões de imóveis) e imposto de selo.

IMPORTANTE

Muitas vezes existe confusão entre o Termo de Autorização ao abrigo do PROTOCOLO APB, com um Distrate de Hipoteca, (inclusivamente alguns gestores bancários) o que pode provocar erros de comunicação e atrasos nos processos.

- Quando se trata de uma transferência de crédito:

• Se o cancelamento da hipoteca for solicitado ao abrigo do PROTOCOLO APB, na mensagem SWIFT, estarão os vários elementos necessários para que a transferência de crédito aconteça.
• Quando o pedido for o de Distrate de Hipoteca, será também necessária uma Declaração de Capital em Dívida, devendo ser solicitado ao Banco com a devida antecedência, para que a mesma possa ser validada.

Portanto, o Distrate de Hipoteca é apenas um termo de cancelamento da hipoteca, no qual o Banco autoriza o cancelamento daquela hipoteca, enquanto a Declaração de Capital em Dívida contém a discriminação dos valores em dívida à data da formalização do ato, a identificação completa do empréstimo, contendo a data em que o mesmo foi contraído e ao abrigo de que regime, bem como a identificação do imóvel que foi dado como garantia.

Importa ainda analisar toda a documentação, e confirmar que todos os dados estão corretos. Caso não esteja à vontade com alguns termos ou tenha dúvidas sobre alguns aspetos, deverá sempre procurar ajuda especializada.